相続した『空き家』の売却を検討する時に知っておきたい『譲渡所得の特別控除特例』
今回は、こんなお問い合わせをいただきました。
「母の相続で、田舎にある実家（古い家とその敷地）を相続しました。
父は既に他界しているので、私と弟が相続人になるのですが、どちらも今後実家に戻る予定はありません。
実家をこのまま空き家で放置してご近所へご迷惑をかけるのではないかも心配ですし、売却してしまえたらと考えています。
空き家の場合は税金面での優遇制度もあると聞いたのですが、どのような制度でしょうか？」
以下簡単に、一般的にはなりますが、回答させていただきたいとおもいます。
全国にある『空き家』の敷地面積を全部たすと九州全土ぐらいの面積になるのでは。
と以前テレビ番組でも取り上げられていましたが、『空き家』増加は今や重大な社会問題のひとつですよね。
なので、国（行政）としては、『空き家』発生を抑制するような防止対策が必要ということで、平成28年度税制改正から採用された特例措置のひとつが、『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』という制度になります。
相続又は遺贈により取得した、亡くなった方（被相続人）の居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。という制度です。
特例の対象となる「空き家」ですというためには、その家屋が相続開始直前において亡くなった方の居住に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまる必要があります。
①昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
②区分所有建物登記がされている建物でないこと。
③相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
また、①～③以外に「主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る」という条件もあるので、母屋と離れがあるような場合は、母屋だけが対象となるので、敷地についても母屋分割合を計算することになります。
なお、この制度ができた時には、相続開始の直前まで亡くなった方が家屋にお住まい
だった場合のみが適用対象だったのですが、平成31年度税制改正によって、平成31年４月1日以降の譲渡については、被相続人が要介護認定等を受け、亡くなる直前まで老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば適用対象になります。
次に、この特例を受けるための「一定の要件」ですが、主なものとしては、
＊ 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
＊ 被相続人居住用家屋やその敷地は、相続時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。家屋を取壊す場合も、取壊してから譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
＊ 次のいずれかの方法で売却したこと。
１）相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
※売る時に、家屋は一定の耐震基準を満たすものであることが必要。
２）相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に
被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
＊ 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
こと。
＊ 売却代金が1億円以下であること。
＊ 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等
の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
＊ 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
＊ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋
で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
などがあげられます。
そして、特例を受けるための手続き方法ですが、
①家屋所在地の市区町村にて「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請
②確定申告
をしていただくことになります。
今回ご紹介した『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特
例』を使える事案かどうか具体的に判断するにあたっては、細かい確認も必要ですし、
この特例だけ見ると得かもしれないけど、相続全体で考えると意味がない可能性など
もありえますので、税理士・行政書士などの専門家に少しでも早く相談されることを
おすすめします。
私も、提携している税理士さんと今回ご紹介した特例手続きのお手伝いもしている
のですが、申請に必要な提出書類の手配や空き家を解体するタイミングなど、色々と細かいところで神経をつかっています。
なので、この特例にあてはまりそうな相続事情をお持ちの方は、相続発生前でもよいとおもうので、少しでも早めに専門家へご相談しておかれる事をおすすめします。
今回は以上となります。ご参考になれば幸いです。
もし読者の方で、ご自身・ご家族の「相続」「終活」でのご心配事など、具体的に
質問などしてみたいな。とおもわれた場合は、もうすぐSo-ken主催のラストハウス
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引き続き私も参加しています。
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